新房降价，二手房大跌，土地流拍，楼市的艰难超出想象
文|凯风
楼市巨轮的转向，都是从一些微小的细节开始的。
先是全国性的土地流拍，随后是二手房的成交大跌，接着是新房的变相降价，最后是楼市预期的全面逆转。
从北京到上海，从厦门到杭州，楼市急先锋已经将这个过程上演了一番。
最近正在直播这场连续剧的是广州。
1新房：降价潮刚刚开始
九月，南方的暑热未祛，而广州楼市已经凉意沁人。
凯风君接连两周在广州多个区域踩盘，发现楼市正在起变化。
就在这个周末，从城市最南部的南沙到东部的萝岗，从最西部的荔湾到核心城区的天河，从一线开发商到二三线小开发商，不约而同地上演“打折潮”。
在中心城区，荔湾某楼盘上个月的开盘价还在4万5，这个月突然推出数十套均价3万8的一口价单位；天河某楼盘上半年还以5万元的均价，这个月推出均价4.6万左右的一口价单位，虽然都是北向，但是不限楼层。
在南沙和萝岗多个楼盘，特价房、总经理特批房、总裁特批房、内部员工专场、团购专场、合作方专场名目繁多，一波接过一波；在各种名目之下，还有团购打折、定金抵扣、首付分期付款、装修款分期付款等令人眼花缭乱的操作。
很多人困惑，打折到底是营销噱头，而是降价的开始？
在目前的行情下，这两者兼而有之。中心城区的打折噱头更多，用特价名义吸引购房者，但特价单位一批接一批，说明价格真正松动之中。
郊区的房价已经出现实质下跌，南沙某楼盘从2.2万下探到1.8万，萝岗某楼盘也从2.3万下探到1.9万，实际降幅均超过10%以上。
与价格松动相比，首付分期更加泛滥。从最低的5%到最久的两年付清，首付分期成为所有开发商的标配。
去年年底，成交惨淡的环京楼市，曾以首付分期作为卖点，最后仍挡不住调控的巨轮。而在广州，由于限价的存在，双合同成为潜规则，在叠加装修款之后，首付成本高企，分期首付，更成为开发商锁定销售、回笼资金的抓手。
可以说，与上半年的狂热相比，下半年的形势完全逆转。
一方面，开发商普遍面临现金流压力，仅接下来的一年半时间，全国房企就有9万亿的债务到期，新房降价打折潮才刚刚开始。
另一方面，新房与二手房不同，新房一旦降价，普遍引发老业主不满，北京通州已经上演过一波业主因降价围攻售楼处要求退房的戏码。所以这一次，开发商都相对谨慎，不会直接降价，而是以特价房、团购价、分期首付等方式试探市场。
这一切，还只是开始。
2二手房：比新房更凉
“现在成交惨淡，看盘的人越来越少，许多中介都跑去新盘做销售”。
广州天河某中介直言，从7月份开始，二手房带看量和成交量都在一路下滑，业主不主动降价10%，基本上连看房的人都没有。
的确，数据也印证了这种判断。
中原地产提供的数据显示，今年8月，广州市（不含南沙、从化）中介网签量为5947宗，较7月同期（6529宗）环比下滑8.9%。其中，增城、黄埔的成交量分别下滑21.3%和19.7%。
成交下滑，市场观望情绪浓厚，而业主不得不主动调低价格。
8月底，广州二手房市场价格下调盘源占比高达66%，主要下调幅度在1-5%之间。
而随着楼市资金被全面封堵，一些投资客也面临着巨大的现金流压力，不少人开始大幅降价卖房。
在广州，链家二手房的放盘量从去年最低的8000多套攀升到如今的2.1万套。放盘量越来越大，而成交量越来越小，二手房市场的萧条更甚于一手房市场。
二手房卖不出去，一些城市因为一手房限价摇号，制造出巨大的套利空间，一手挤压二手的现象相对突出。
而在广州等城市，则是整个市场预期的变化，在房地产大变局的转折时刻，“观望为上”，几乎成为所有人的共识。
成交下跌，下一步就是价格的全面松动。
3土地流拍：一线城市也不例外
“哪里还有黄金，现在遍地都是地雷，我们已经不敢高价拿地了”。某大型开发商战略发展部的人员说。
今年以来，楼市限价面临前所未有的高压，而房企最为依赖的银行贷款、信托融资等渠道被全面封堵，加上房企还债高峰已经到来，现金流比一切都显得更重要。
这种背景下，开发商对于拍地更加谨慎，而土地流拍更加普遍。
仅今年1-7月，全国土地流拍就高达800宗，流拍率甚至超过上一轮楼市萧条期的2014年。（更多参阅《800宗土地流拍，19万亿债务压顶，历史一幕正在重演》）
时间进入8月，土地低溢价成交更是成为常态，其中不乏一线城市。
7月5日，广州花都区凤凰路二期宅地第五次延期出让，仍旧流拍。直到8月14日，该地块方才底价成交。
8月13日，广州出让了5宗住宅用地，其中，一宗地块以底价成交，两宗地块溢价均未超过1%，剩余两宗地块溢价也仅为10%左右。
8月28日，广州从化区温泉镇温泉村“火界”地段地块，在已接近半价出让的情况下，仍然再度流拍，这已经是该地块第7次流拍。
要知道，就在两年前，广州有六成以上的土地，溢价率超过100%，而今溢价率仅有3%。
同时，几年前的地王如今正在寒风中瑟瑟发抖，无一开盘。
2016年11月，广州荔湾区广钢地块拍出地王，楼面价高达4.1万元，价格要高于6万元方能回本。
两年后的今天，经过一轮暴涨之后，周边区域新房均价普遍低于5万元，最近推出的特价盘均价甚至回调到3.7万元。
2017年3月底，广州海珠广纸地块拍出均价5.54万元的超级地王，刷新广州楼面价记录，但一年半过去，该地块尚未动工。
如今，周边新盘价格基本还在5—6万元之间。
往前追溯，2013年，广州海珠区南洲路拍出楼面价3.46万元的地王，后来，该项目规划一再修改，五年过去，迄今仍未开工。当时周边二手房均价仅为2万元。即使经过这一轮暴涨，二手房均价也只有4万多元。现在开盘，恐怕勉强回收成本。
地王的命运总是相似的。
开盘必然亏，不开盘，谁又能再耗个三五年？
4楼市艰难：不同的买房逻辑
楼市的艰难超出你想象。
前有限购限售等调控手段的全面冰封、棚改货币化的正式退潮；
后有坚决遏制房价上涨、限制货币之水流入楼市的行政高压；
外有贸易争端和美联储加息的高悬之剑；
内有居民杠杆率居高不下的严峻现实。
楼市预期的转变，不是突然发生的，而是一颗颗稻草不断叠加的结果。
楼市冰封期，买房投资的逻辑都将发生变化。不要再一窝蜂冲进去，买到就是赚到的好时光已经结束。
接下来，楼市降价打折潮还将继续，中介门店关停潮即将到来，众多小房地产商未必还能熬过这个寒冬。
楼市冰封不是一年半载，高杠杆投资者务必评估好现金流，刚需请拿好现金，多看少动，等待机会的到来。
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『索引』楼市下半场怎么走？这位大佬说透了